由于銷售低迷，房地產(chǎn)市場高企的庫存壓力已經(jīng)格外突出。在當(dāng)前存量房數(shù)量居高不下的同時，未開工住宅用地所帶來的“潛在供應(yīng)”也虎視眈眈。據(jù)中國證券報記者測算，截至10月全國未開工的16.5萬公頃住宅用地將帶來近25億平方米的供應(yīng)，而消化這些“潛在供應(yīng)”至少需要30個月以上的時間。顯然，房地產(chǎn)市場去庫存已然壓力重重。

新增供應(yīng)難消化

根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月，全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃；未竣工的住宅用地35.5萬公頃。按照開發(fā)建設(shè)周期，這些已供應(yīng)的房地產(chǎn)用地將逐步轉(zhuǎn)化為房屋有效供應(yīng)。

如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地并以1.5的容積率計算，約將帶來24.75億平方米的住宅供應(yīng)。而今年1-10月，全國商品房銷售面積約8億平方米。就此計算，如果按照目前的銷售速度，未來新增的住宅還需要30個月以上的時間來消化。

事實(shí)上，目前北京及上海等一線城市已經(jīng)陷入嚴(yán)重的“消化不良”。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，京滬兩地1-10月在建商品房及住宅面積均創(chuàng)下新高，分別達(dá)到了1.12億平方米及1.22億平方米，住宅施工面積也已經(jīng)達(dá)到了6742萬平方米和7781萬平方米。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的測算，京滬兩地的房地產(chǎn)市場消耗潛在庫存的時間分別達(dá)到了近10年和7年左右。特別是北京，商品房消耗時間更是達(dá)到了111個月，高于全國平均水平。

北京中原市場研究部張大偉表示，按照在建面積三年左右轉(zhuǎn)化為可售的正常市場周期，預(yù)計2012年開始，將是房地產(chǎn)庫存高積壓期，而且最近幾年的大量土地供應(yīng)還將繼續(xù)增加在建面積。

“京滬樓市拐點(diǎn)已經(jīng)臨近，商品住房市場降價預(yù)期正逐步明朗、降價項目繼續(xù)增多，降價力度不斷加大�？傮w看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場 降價換量 的整體格局已經(jīng)形成。”張大偉直言。

去庫存壓力加大

由于樓市銷售陷入低迷，庫存壓力已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。除了存量房外，上市房企在建項目以及土地儲備等存貨額也在不斷上漲。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，滬深兩市上市房企存貨總量達(dá)到1.22萬億元，剔除不可比因素后，同比增長了37.99%，較年初增長了28.52%。萬保招金四大房企龍頭前三季度的存貨已經(jīng)突破4500億元。其中，萬科前三季度的存貨高達(dá)1929.36億元，保利地產(chǎn)也有千億元的存貨在手。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力已經(jīng)大于2008年，去庫存十分緊迫。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程花了長達(dá)5個季度的時間，但在本輪調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程更是緩慢，預(yù)計這個過程還會持續(xù)較長一段時間。

目前，樓市降價潮已經(jīng)“風(fēng)生水起”。據(jù)了解，自今年5月起，就有中海、碧桂園等開發(fā)商推行降價促銷、以價換量的策略。9月全國各地區(qū)加入降價銷售行列的品牌開發(fā)商有所增多。根據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)，富力、保利、萬科等標(biāo)桿房企都進(jìn)行了不同程度的降價促銷，滬深一線房企去庫存化的舉措較為明顯。
 

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