不僅今年樓市“金九”成色不足，而“銀十”也沒有入預期的火爆，10月樓市環(huán)比量跌價升。不過，雖然今年樓市“金九銀十”沒有達到市場預期的成交高峰，但其成交量相對于去年而言依然處在高位。而隨著成交量的緩慢回升，房價也已連續(xù)5個月上漲。目前樓市整體運行比較穩(wěn)定，隨著近期多地公積金政策微調(diào)的再次啟動，后期樓市或?qū)⒗^續(xù)回暖。

　　10月樓市成交繼續(xù)下滑

　　由于近幾年來樓市調(diào)控頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)周期被打亂，季節(jié)因素對市場銷售的影響明顯減弱。數(shù)據(jù)顯示，近年來，9月、10月的銷售量均不是全年的高點，而其他傳統(tǒng)銷售淡季往往出人意料地成交火爆。據(jù)相關(guān)機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，不僅10月樓市成交量繼續(xù)下滑，整個“金九銀十”樓市成色都不足，遠沒有達到市場的預期。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，全國主要54個城市成交量合計為21.27萬套，比9月同期的22.7萬套下降了6.4％，這一成交量是今年連續(xù)第3個月下降，也是最近半年來的低點。

　　與此同時，中原集團研究中心監(jiān)測統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，截至10月30日，全國主要54城市9月和10月的成交量合計為484953套，預計金九銀十的整體成交量為49.56萬套，環(huán)比7-8月的年內(nèi)高點下調(diào)10.4％。不過較2011年同期，54個城市今年金九銀十的成交量則上漲了超過51％。

　　一線城市商品房每月周均成交套數(shù)

　　據(jù)了解，截至30日，大部分城市“金九銀十”的成交量相比7-8月均有所下滑，其中北京9月和10月共簽約20284套，環(huán)比下調(diào)了23.4％；上海簽約22368套，微跌3.7％；廣州簽約17862套，上漲5.9％；深圳簽約6119套，下調(diào)14.1％。

　　二線城市中，天津簽約14998套，下調(diào)9.6％；成都簽約13455套，下調(diào)27.1％；杭州、南京、武漢等城市環(huán)比下調(diào)都超過了10％；重慶則基本持平。

　　對于今年“金九銀十”成色不足的原因，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為，首先是沖高回落的影響，7-8月淡季不淡，實際7-8月的成交量也是最近2年的高點，在淡季消化了過多的需求影響了金九銀十的成交量。同時，大部分開發(fā)商在上半年的以價換量后都完成了全年銷售業(yè)績，整體資金情況好轉(zhuǎn)。導致目前紛紛調(diào)高售價，控制銷售速度。這也是導致金九銀十整體成色不足的原因之一。

　　百城住宅均價連續(xù)5月上漲

　　雖然今年的“金九銀十”樓市成交量遠不及預期，但近幾個月來房價則是連連上漲。11月1日，中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，10月，全國100個城市的住宅均價為8768元/平方米，環(huán)比9月上漲0.17％，是自2012年6月止跌后第五個月環(huán)比上漲。

　　其中56個城市環(huán)比上漲，42個城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少4個，環(huán)比下跌的增加了4個。而同比來看，全國100個城市住宅均價連續(xù)第7個月下跌，跌幅為1％，比上月縮小0.4個百分點.其中，北京、上海等十大城市住宅均價為15625元/平方米，環(huán)比上月上漲0.33％，與去年同期相比下跌0.6％。

　　與此同時，監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示，一線城市價格環(huán)比上漲0.51％，價格又有所抬頭。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告統(tǒng)計，北上廣深一線城市10月新房均價為21998元/平米，環(huán)比上漲0.51％，其中除上海外，北京、廣州、深圳房價環(huán)比上漲幅度均有所擴大，廣州漲幅依然居首，環(huán)比上漲1.04％。

　　盡管企業(yè)在“金九銀十”積極推盤，但成交情況不及預期，促使開發(fā)企業(yè)合理定價，多數(shù)城市典型項目價格趨于平穩(wěn)；政策方面，中央再次重申堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。在政策不放松、成交量繼續(xù)趨緩的壓力下，10月百城住宅環(huán)比漲幅與上月持平，十大城市二手住宅價格平均漲幅明顯縮小，下跌城市個數(shù)由上月的1個增加到6個。

　　據(jù)同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉介紹，從當前來看，全國百城房價連續(xù)5月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。

　　土地市場持續(xù)升溫

　　繼9月份土地市場出現(xiàn)火爆場面后，10月多個城市相繼推出了供地計劃，土地市場持續(xù)升溫。10月份，僅北京、上海、廣州等全國10個主要城市的土地出讓金合計就超過400億元。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部最新統(tǒng)計，截至10月29日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市土地市場成交規(guī)劃建筑面積為1510萬平方米，總土地出讓金達到406億元。其中住宅用地土地出讓金則高達326億，基本與9月持平。

　　各線城市9月住宅用地供應量顯著回升

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，土地市場出現(xiàn)向好預期的原因主要有以下三點：第一，穩(wěn)增長的目標結(jié)合城市的建設(shè)與發(fā)展，持續(xù)的土地供應是必須的；第二，地方政府財政吃緊，通過土地出讓充實財政也是不錯的做法；第三，經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)調(diào)控以及房企去庫存化，房企開始積攢了一些資金，而手上地塊也接近開發(fā)完畢，房企積極拿地成為了其生存和發(fā)展的需要。

　　多地政策微調(diào)再現(xiàn)或促樓市繼續(xù)回暖

　　從9月底開始，多數(shù)城市先后對樓市政策進行微調(diào)，這也是自國務(wù)院督查組督查樓市以來，地方政府首次密集微調(diào)政策。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測，目前全國已有約30個城市微調(diào)公積金政策刺激樓市，而且多數(shù)獲得默許。其中，20多個城市上調(diào)了公積金貸款額度，而廣東省內(nèi)公積金互貸的城市也增加到了9個。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，多地微調(diào)政策的目的，主要在于刺激樓市消費，進而緩解地方政府財政“吃緊”的局面。據(jù)財政部統(tǒng)計顯示，受商品房銷售額累計增幅較低的影響，前三季度房地產(chǎn)營業(yè)稅減少6億元，下降0.2％。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，同期全國土地成交價款為5309億元，下降11.0％。值得注意的是，在財政收入減少的同時，大量地方債務(wù)到期將進一步加劇地方財政壓力。國家審計署的報告顯示，截至2010年底，地方政府性債務(wù)中，約1.84萬億元需要在2012年償還。在此情況下，地方政府頻頻嘗試微調(diào)。

　　整體來看，目前房價雖持續(xù)回升，但幅度明顯較小，應不會觸發(fā)新政策。不過，由于房價已連續(xù)5個月環(huán)比上漲，使得消費者觀望情緒較濃，市場成交的后勁或?qū)⒉蛔�，而四季度又是樓市傳統(tǒng)淡季，成交相對需求集中釋放的上半年將有一定回落。

　　但是，近期多地微調(diào)公積金貸款政策，由于公積金貸款政策的調(diào)整依然是本著支持自住需求的原則，因此，基本都得到默許。公積金貸款政策的調(diào)整，一方面可以緩解部分購房壓力，另一方面也有利于穩(wěn)定市場預期。在房價漲勢得到控制后，各地政府政策微調(diào)的積極性提升，未來可能有更多城市嘗試微調(diào)樓市政策，房地產(chǎn)升溫預期明顯提高。

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