記者16日獨家獲悉，住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況，并給出限購五大標準。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，預(yù)計8月份二三線城市限購令靴子落地。

　　住建部給出的新增限購城市名單的建議5條標準包括：其一，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；其五，群眾對當?shù)胤績r反應(yīng)強烈、認為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。

　　住建部建議，凡符合上述2條者就納入到限購范圍內(nèi)。

　　記者注意到，這五大標準為二三線城市限購指明方向，均有很強的操作性。僅第一條，至少就有10個城市名列其中。值得一提的是，本周四，國家統(tǒng)計局將發(fā)布7月份70個大中城市房價，漲幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出臺限購政策。

　　有機構(gòu)統(tǒng)計，在70個城市新建商品住宅指數(shù)中，明確限購的39個城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，非限購的31個城市的平均漲幅為4.66%，而限購最嚴格的京滬廣深四特大城市的同比漲幅僅為3.85%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，限購依然是目前最有效的樓市調(diào)控手段，二三線城市限購令若在8月底前出臺，首先會壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”反彈，隨后二三線城市也將會步一線城市“量價齊跌”的后塵。

　　-----------------------------

　　限購擴容限貸升級對樓市影響幾何

　　限購“擴容”、限貸“升級”、限房價、限地價……近期，樓市調(diào)控之手悄然加碼，“限”令正全面“升級”：

　　——“限購”將擴容。國務(wù)院常務(wù)會議已明確要求已實施限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施，有關(guān)部門正在“圈定”限購新名單。

　　——“限貸”范圍擴大。銀監(jiān)部門日前重申：對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。記者近日從北京多家銀行了解到，第三套房已“一刀切”地被叫停。

　　——限房價出臺。河北廊坊房管部門近日向開發(fā)商發(fā)出房價控制目標參考性建議，比如新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米。

　　——限地價。北京近期掛牌出讓的門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)一地塊，采取“限地價、競房價”的交易方式，即：在確定地價的情況下，以“價低者得”的原則，由競買人競報未來在該宗地上建設(shè)的商品住房的銷售價格，承諾房屋銷售價格最低者為競得人。

　　在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控打出的“組合拳”中，行政手段比重較以往更高，“有形之手”在樓市諸多環(huán)節(jié)全面發(fā)力。不過，高房價仍未完全“降服”。與此同時，開發(fā)商紛紛加快在二、三線城市“掠地”，部分地區(qū)房價漲幅存在“透支”風險。

　　北京大學房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科說，只要執(zhí)行到位，“有形之手”將對樓市起到立竿見影的作用。但樓市服用過猛的“退燒藥”，會否出現(xiàn)“副作用”，應(yīng)有充分預(yù)估。比如，目前地價可以限定，但日后的房價卻存在變數(shù)，“限地價、競房價”的項目，一旦房價預(yù)期下跌，開發(fā)商會不會通過降低建房成本減少損失？其次，一些城市明確限購政策將執(zhí)行至今年年底。一旦限購取消，相關(guān)地區(qū)的樓市是否會遭遇反彈？后續(xù)政策如何銜接？

　　馮科等一些專家分析認為，“有形之手”主導的強制“退燒”，無疑能取得短期效果，但如果土地供應(yīng)緊張、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、投機炒作活躍等關(guān)鍵問題不解決，那么一旦“限”字令有所放松，房價報復性反彈將是“大概率”事件。如何使調(diào)控由短期的價格目標和長期的結(jié)構(gòu)目標轉(zhuǎn)變，使樓市及時回歸“市場化”軌道，考驗著各級政府的智慧和膽略，要嚴防樓市陷入“一管就死、一放就亂”的境地。

　　綜合專家意見，從調(diào)控的長遠目標考慮，政府的“有形之手”關(guān)鍵在于把好“四道關(guān)”。

　　其一，把好“地”關(guān)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國今年上半年住房用地供應(yīng)計劃完成57406.82公頃，僅完成全年任務(wù)的26%。下半年供地任務(wù)艱巨，既要防止土地出讓溢價過高，也要減少土地流標流拍現(xiàn)象。

　　其二，把好“錢”關(guān)。和去年相比，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸和購房貸兩頭均明顯收縮，兩者累計同比下降四成多。從目前市場反應(yīng)來看，房企資金鏈普遍繃緊，去庫存動力在增強。房地產(chǎn)信貸政策能否堅持，十分關(guān)鍵。

　　其三，把好“保障房”關(guān)。加快保障房建設(shè)，其實是對房地產(chǎn)市場化改革以來住房保障長期弱化的一種“補課”。不管調(diào)控松緊，保障房建設(shè)已不容許有懈怠。

　　其四，把好“政策執(zhí)行”關(guān)。我國管控房地產(chǎn)業(yè)主要以政策為主，而政策易多變。應(yīng)及時對政策梳理完善，適時形成制度，并嚴格落實監(jiān)察和問責等一系列約束機制。