記者16日獨(dú)家獲悉，住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)五大標(biāo)準(zhǔn)。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，預(yù)計(jì)8月份二三線城市限購(gòu)令靴子落地。

　　住建部給出的新增限購(gòu)城市名單的建議5條標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地人購(gòu)房比例較高的城市；其五，群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。

　　住建部建議，凡符合上述2條者就納入到限購(gòu)范圍內(nèi)。

　　記者注意到，這五大標(biāo)準(zhǔn)為二三線城市限購(gòu)指明方向，均有很強(qiáng)的操作性。僅第一條，至少就有10個(gè)城市名列其中。值得一提的是，本周四，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將發(fā)布7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，漲幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出臺(tái)限購(gòu)政策。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在70個(gè)城市新建商品住宅指數(shù)中，明確限購(gòu)的39個(gè)城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，非限購(gòu)的31個(gè)城市的平均漲幅為4.66%，而限購(gòu)最嚴(yán)格的京滬廣深四特大城市的同比漲幅僅為3.85%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，限購(gòu)依然是目前最有效的樓市調(diào)控手段，二三線城市限購(gòu)令若在8月底前出臺(tái)，首先會(huì)壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”反彈，隨后二三線城市也將會(huì)步一線城市“量?jī)r(jià)齊跌”的后塵。

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　　限購(gòu)擴(kuò)容限貸升級(jí)對(duì)樓市影響幾何

　　限購(gòu)“擴(kuò)容”、限貸“升級(jí)”、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)……近期，樓市調(diào)控之手悄然加碼，“限”令正全面“升級(jí)”：

　　——“限購(gòu)”將擴(kuò)容。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已明確要求已實(shí)施限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施，有關(guān)部門正在“圈定”限購(gòu)新名單。

　　——“限貸”范圍擴(kuò)大。銀監(jiān)部門日前重申：對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。記者近日從北京多家銀行了解到，第三套房已“一刀切”地被叫停。

　　——限房?jī)r(jià)出臺(tái)。河北廊坊房管部門近日向開(kāi)發(fā)商發(fā)出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)參考性建議，比如新建普通商品住房?jī)r(jià)格最高不得高于9000元/平方米。

　　——限地價(jià)。北京近期掛牌出讓的門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)一地塊，采取“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的交易方式，即：在確定地價(jià)的情況下，以“價(jià)低者得”的原則，由競(jìng)買人競(jìng)報(bào)未來(lái)在該宗地上建設(shè)的商品住房的銷售價(jià)格，承諾房屋銷售價(jià)格最低者為競(jìng)得人。

　　在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控打出的“組合拳”中，行政手段比重較以往更高，“有形之手”在樓市諸多環(huán)節(jié)全面發(fā)力。不過(guò)，高房?jī)r(jià)仍未完全“降服”。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商紛紛加快在二、三線城市“掠地”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅存在“透支”風(fēng)險(xiǎn)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科說(shuō)，只要執(zhí)行到位，“有形之手”將對(duì)樓市起到立竿見(jiàn)影的作用。但樓市服用過(guò)猛的“退燒藥”，會(huì)否出現(xiàn)“副作用”，應(yīng)有充分預(yù)估。比如，目前地價(jià)可以限定，但日后的房?jī)r(jià)卻存在變數(shù)，“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的項(xiàng)目，一旦房?jī)r(jià)預(yù)期下跌，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)通過(guò)降低建房成本減少損失？其次，一些城市明確限購(gòu)政策將執(zhí)行至今年年底。一旦限購(gòu)取消，相關(guān)地區(qū)的樓市是否會(huì)遭遇反彈？后續(xù)政策如何銜接？

　　馮科等一些專家分析認(rèn)為，“有形之手”主導(dǎo)的強(qiáng)制“退燒”，無(wú)疑能取得短期效果，但如果土地供應(yīng)緊張、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、投機(jī)炒作活躍等關(guān)鍵問(wèn)題不解決，那么一旦“限”字令有所放松，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈將是“大概率”事件。如何使調(diào)控由短期的價(jià)格目標(biāo)和長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)目標(biāo)轉(zhuǎn)變，使樓市及時(shí)回歸“市場(chǎng)化”軌道，考驗(yàn)著各級(jí)政府的智慧和膽略，要嚴(yán)防樓市陷入“一管就死、一放就亂”的境地。

　　綜合專家意見(jiàn)，從調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)考慮，政府的“有形之手”關(guān)鍵在于把好“四道關(guān)”。

　　其一，把好“地”關(guān)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成57406.82公頃，僅完成全年任務(wù)的26%。下半年供地任務(wù)艱巨，既要防止土地出讓溢價(jià)過(guò)高，也要減少土地流標(biāo)流拍現(xiàn)象。

　　其二，把好“錢”關(guān)。和去年相比，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和購(gòu)房貸兩頭均明顯收縮，兩者累計(jì)同比下降四成多。從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，房企資金鏈普遍繃緊，去庫(kù)存動(dòng)力在增強(qiáng)。房地產(chǎn)信貸政策能否堅(jiān)持，十分關(guān)鍵。

　　其三，把好“保障房”關(guān)。加快保障房建設(shè)，其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)住房保障長(zhǎng)期弱化的一種“補(bǔ)課”。不管調(diào)控松緊，保障房建設(shè)已不容許有懈怠。

　　其四，把好“政策執(zhí)行”關(guān)。我國(guó)管控房地產(chǎn)業(yè)主要以政策為主，而政策易多變。應(yīng)及時(shí)對(duì)政策梳理完善，適時(shí)形成制度，并嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)察和問(wèn)責(zé)等一系列約束機(jī)制。