二三線城市樓市真相究竟如何？房?jī)r(jià)上漲“推手”何在？限購(gòu)范圍的擴(kuò)大應(yīng)當(dāng)如何把握？“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)城市樓市大多降溫，投資投機(jī)性需求明顯受抑，房?jī)r(jià)漲幅收窄，個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了同比下降。陣陣“涼風(fēng)”還吹向土地市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的５個(gè)城市全部為一線城市或發(fā)達(dá)二線城市，同比降幅最大的北京降幅達(dá)到４８.３２％。

    不過(guò)，調(diào)控效果出現(xiàn)了明顯地區(qū)差異，最突出的表現(xiàn)是：部分二三線城市房?jī)r(jià)“逆勢(shì)上漲”。

    在山東煙臺(tái)，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年７月均價(jià)在每平方米４５００元左右；今年１月以來(lái)，連續(xù)突破６０００元。

    福建泉州城區(qū)的商品住宅均價(jià)，從１月份的每平方米７０００元，到６月底首度“破萬(wàn)”；隔一個(gè)月后，已接近每平方米１．１萬(wàn)元。此外，今年以來(lái)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了新一波推盤(pán)高潮。今年上半年，泉州全市商品住房銷售１．８萬(wàn)多套；其中二季度城區(qū)的住房交易套數(shù)和交易面積，均環(huán)比一季度增長(zhǎng)了近三成。

    遼寧丹東是今年上半年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最快的城市之一，今年１－６月間，前四個(gè)月漲幅均在兩位數(shù)之上，有三個(gè)月的漲幅更是名列７０個(gè)大中城市首位。

    該市一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者，該公司一個(gè)樓盤(pán)２００９年１０月開(kāi)盤(pán)，目前已售出八成，七成購(gòu)房者是一次性付款。

    “今年以來(lái)，部分二三線城市房?jī)r(jià)堪稱逆勢(shì)上揚(yáng)，有些城市甚至連月保持兩位數(shù)上漲，這是本輪調(diào)控出現(xiàn)的新特點(diǎn)。”中原集團(tuán)研究中心一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    中原集團(tuán)研究中心近日公布的一份針對(duì)５０個(gè)未限購(gòu)二三線城市樓市的調(diào)查報(bào)告顯示，有２６個(gè)城市上半年住宅成交量同比出現(xiàn)上升，沒(méi)有一個(gè)城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，丹東等１８?jìng)�(gè)城市上半年本地人房產(chǎn)投資比重超過(guò)２０％，１４個(gè)城市上半年外地人購(gòu)房比重超過(guò)２０％。

    在調(diào)控層層加碼、毫不放松之際，部分二三線城市房?jī)r(jià)為何依然“頑強(qiáng)”上漲？記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，除了沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)之外，其原因大致有三：

    一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院批復(fù)了十多個(gè)國(guó)家級(jí)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要題材。

    比如，根據(jù)國(guó)家批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，煙臺(tái)積極發(fā)展與威海的城鎮(zhèn)組團(tuán)建設(shè)，爭(zhēng)取成為“山東省區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市之一”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２０１０年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成３８３．１２億元，比上年增長(zhǎng)４１．３％，增幅比山東全省高７．４％。今年以來(lái)，煙臺(tái)市房地產(chǎn)投資增速在山東沿海城市中高居首位。

    記者在煙臺(tái)采訪發(fā)現(xiàn)，隨著夏季旅游旺季的到來(lái)，位于該市濱海路與養(yǎng)馬島大橋一帶多個(gè)項(xiàng)目相繼開(kāi)盤(pán)，特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項(xiàng)目的帶動(dòng)下，高端海景住宅價(jià)格已邁進(jìn)“萬(wàn)元時(shí)代”。

    二是限購(gòu)需求擠出下的“助漲”。泉州市區(qū)樓盤(pán)“太古廣場(chǎng)”售樓部經(jīng)理告訴記者，目前新推出的兩棟樓、１００多套房子已售完，估計(jì)３０％的簽約客戶是受福建、廈門等地限購(gòu)令影響“回流”購(gòu)房的。

    福建三盛地產(chǎn)泉州公司營(yíng)銷總監(jiān)曾義龍認(rèn)為，今年以來(lái)，泉州眾多樓盤(pán)掀起推盤(pán)熱潮，一是基于開(kāi)發(fā)商近期較為緊張的現(xiàn)金流，希望通過(guò)推盤(pán)加快銷售速度；二是附近的福州、廈門兩大城市出臺(tái)限購(gòu)令，擠出不少原本打算在這兩地購(gòu)房的泉州人回流，因此多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)加快推盤(pán)，以防止客戶流失，保證市場(chǎng)占有率。

    據(jù)記者了解，浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房?jī)r(jià)相對(duì)較低的二三線城市，其受限購(gòu)“擠出效應(yīng)”影響均較為明顯。

    三是較低價(jià)格基數(shù)上的“追漲”。丹東市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任石萬(wàn)才介紹，丹東既沿邊又沿海，生態(tài)環(huán)境、氣候良好，是宜居旅游城市，近年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。但房?jī)r(jià)基數(shù)較低，去年為每平方米３２４３元。今年以來(lái)房?jī)r(jià)同比增幅較大，但絕對(duì)增加值不多。

    當(dāng)?shù)胤科箦\繡集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理林延明介紹，最近公司剛對(duì)５３７名客戶做了一份問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查顯示，購(gòu)房者中前三位是機(jī)關(guān)工作人員、私營(yíng)業(yè)主和工薪階層，分別占３７％、２３％和２０％；從地域看，８３％為本地居民，１７％為外來(lái)居民；“房?jī)r(jià)基本適應(yīng)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力”。