經(jīng)過美聯(lián)儲三年多前將指標(biāo)利率下調(diào)到近零水平,并斥資購買2.3萬億公債以刺激經(jīng)濟(jì),到臨近2011年底時,美國經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出一些動能.不過許多分析師不太相信2012年經(jīng)濟(jì)能夠達(dá)到起飛速度,而房市正是最大的拖累之一.

美聯(lián)儲上周表示,房價已由2006年高峰下跌33%,造成的家庭財富損失估計達(dá)7萬億美元,美聯(lián)儲上周同時跨出罕見的一步,向國會提出一系列房市政策建議.

目前約有1,200萬名業(yè)主背負(fù)的抵押貸款價值要高於其自有房產(chǎn),在房市景氣低迷災(zāi)情最嚴(yán)重的幾州,例如佛羅里達(dá)及內(nèi)華達(dá)州,資不抵債的情況占所有抵押貸款戶約達(dá)半數(shù).

"樓市不振可能是拖緩復(fù)蘇的主要原因,"紐約大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授Mark Gertler稱.

在一般的經(jīng)濟(jì)衰退情境下,美聯(lián)儲可以透過下調(diào)利率來刺激樓市需求和價格,但這已經(jīng)不再可行.

"然而,鑒於聯(lián)邦基金利率實際處在零水準(zhǔn)下限,正在討論的非傳統(tǒng)政策或許是必要的,"Gertler說.

**惡性循環(huán)**

整個房地產(chǎn)業(yè)正處在一場惡性循環(huán)之中:除了那些數(shù)百萬名資不抵債的業(yè)主外,房價預(yù)計要到今年才會觸底,而且可能還有大量剛遭到止贖沒收的房屋進(jìn)入市場.

美聯(lián)儲官員正試圖利用央行的影響力來克服政治阻力,以擴(kuò)大政府在樓市的角色,在美國過去走出經(jīng)濟(jì)衰退的經(jīng)驗中,房市一直是一個重要推力.

這次的政治阻力恐怕會很強(qiáng),而且可能對美聯(lián)儲和奧巴馬政府帶來不利的沖擊.在總統(tǒng)大選競選期間,美聯(lián)儲和奧巴馬政府均受到共和黨的抨擊,認(rèn)為政府干涉過度.競選期間,共和黨候選人提出限縮美聯(lián)儲的政見,都會獲得熱烈認(rèn)同.

美聯(lián)儲這次的動作,也有違主席伯南克當(dāng)年的承諾.伯南克2006年出任美聯(lián)儲主席時曾稱,將讓美聯(lián)儲維持專注於貨幣政策問題,在此之前,前任主席格林斯潘因介入有關(guān)稅賦和支出的政策爭論而遭受抨擊.但是,美聯(lián)儲官員現(xiàn)在認(rèn)為,貨幣政策的效力因抵押貸款市場的信貸過緊而大打折扣.

對決策官員而言,這意味著央行為了降低抵押貸款利率,而進(jìn)一步購買抵押貸款債券的任何努力,都只能產(chǎn)生有限的影響.

如果房利美和房貸美采取行動釋放信貸,那麼任何進(jìn)一步購買抵押貸款相關(guān)債券的動作,所產(chǎn)生的影響將大上許多.房利美和房貸美在住房領(lǐng)域具有特別巨大的影響.

從美聯(lián)儲理事塔魯洛10月的一篇演說開始,美聯(lián)儲官員似乎不惜冒著引發(fā)爭議的風(fēng)險,提出一系列具政治敏感性的房市危機(jī)解決對策.

伯南克向國會提交一系列建議,使得美聯(lián)儲的游說活動在上周達(dá)到一個頂峰.當(dāng)周稍晚,數(shù)名央行官員敦促采取措施來幫助屋主,一名官員還警告稱,可能懲罰抵押貸款服務(wù)商的不規(guī)行為.

正如塔魯洛和其他官員所暗示的,美聯(lián)儲自己可能購買更多的抵押貸款支持證券,以降低抵押貸款利率.但是,美聯(lián)儲2010年11月的購債方案受到強(qiáng)烈的批評,而且許多分析師也質(zhì)疑,抵押貸款利率大概只能由紀(jì)錄低位進(jìn)一步小跌,會有多少屋主能夠從中受益.分析師指出,美聯(lián)儲可能會保留新一輪購債的火藥,以備萬一經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇嚴(yán)重遇險的時候動用.

美聯(lián)儲上周采用了新策略,建議國會應(yīng)考慮調(diào)整相關(guān)立法,允許兩房在"溺水房"抵押貸款再融資方面發(fā)揮更大作用,幫助遏制止贖潮.