24日，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬宣布了一系列樓市改革措施，以幫助借款人緩解房貸負(fù)擔(dān)，并希望借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，他還將在本周的西部之旅中陸續(xù)公布其他行政措施。

救助“房奴”

奧巴馬24日在樓市危機(jī)最嚴(yán)重的內(nèi)華達(dá)州拉斯維加斯市宣布樓市改革措施，主要是放寬住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目(H A R P)的限制。

H A R P項(xiàng)目2009年推出，允許獲得兩大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房利美”和“房地美”(簡(jiǎn)稱“兩房”)擔(dān)保的住房抵押貸款以更低利率再融資。這樣既可以更快將貸款余額降至房產(chǎn)價(jià)值以下，降低止贖率，還可以降低月供金額，釋放購買力。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，市價(jià)低于貸款額超過25%的房屋沒有資格以更低利率再融資。新措施將取消這一限制，并降低某些再融資費(fèi)用和減少成交成本。

美國(guó)住房和城市發(fā)展部長(zhǎng)肖恩·多諾萬說，新措施可使房主每年節(jié)省至少2500美元，相當(dāng)于大幅減稅。

有分析指出，這些措施在為借款人創(chuàng)造再融資機(jī)會(huì)的同時(shí)，降低了“兩房”的風(fēng)險(xiǎn)，有望穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是那些受房?jī)r(jià)下跌影響最嚴(yán)重的地區(qū)。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前只有不到100萬戶房主受益于H A R P，放寬住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目可能額外惠及60萬至100萬名房主，但這僅是美國(guó)全國(guó)約1100萬資不抵債房主中的一小部分。新措施能否有力提振樓市，仍有待觀察。

金融危機(jī)以來，失業(yè)率高企和房地產(chǎn)價(jià)格大跳水使美國(guó)樓市一蹶不振。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪預(yù)測(cè)，明年美國(guó)的房屋止贖數(shù)量可能上升至創(chuàng)紀(jì)錄的150萬套。

H A R P項(xiàng)目發(fā)揮作用的關(guān)鍵是住房抵押貸款利率降至更低水平，但當(dāng)前美國(guó)30年期定息抵押貸款平均利率為4.11%，15年期定息抵押貸款平均利率為3.38%，均處于歷史低點(diǎn)。

抵押擔(dān)保債券(M BS)是決定抵押貸款利率的最重要因素。美國(guó)智庫彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所認(rèn)為，要想最大化H A R P項(xiàng)目的效果，美聯(lián)儲(chǔ)需要大規(guī)模購買機(jī)構(gòu)手中的抵押擔(dān)保債券，讓30年期定息抵押貸款利率到2012年底可以一直維持在3%至3.5%的較低水平。此舉還將刺激出售抵押擔(dān)保債券者尋找其他投資機(jī)會(huì)，從而幫助提振美國(guó)經(jīng)濟(jì)，并帶來就業(yè)機(jī)會(huì)。

繞開國(guó)會(huì)推行政措施

奧巴馬4470億美元的就業(yè)法案在國(guó)會(huì)兩度受挫，因此只能改變策略，繞開不合作的國(guó)會(huì)推出溫和一些的行政措施。

奧巴馬24日開始三天的西部之行，隨后將前往美國(guó)加利福尼亞州和科羅拉多州，并宣布扶持教育等領(lǐng)域的新措施，如幫助畢業(yè)學(xué)生償還貸款的改革措施。

由于公眾不滿奧巴馬執(zhí)政期間經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，奧巴馬民意支持率跌至約40%。國(guó)會(huì)的民意支持率更低，已跌至約12%。

有分析指出，奧巴馬推出溫和的行政措施提振經(jīng)濟(jì)，意在向美國(guó)選民表明將嚴(yán)肅應(yīng)對(duì)就業(yè)和住房市場(chǎng)的決心，并利用公眾對(duì)國(guó)會(huì)的不滿情緒為自己加分。這次出行也是為2012年大選造勢(shì)。

24日，在拉斯維加斯講話時(shí)，奧巴馬說，新措施不能替代理應(yīng)為增加就業(yè)和刺激經(jīng)濟(jì)而采取的更大膽行動(dòng)，但這些措施將發(fā)揮一些作用。他不忘繼續(xù)批評(píng)國(guó)會(huì)不支持其加大投入創(chuàng)造就業(yè)崗位。他說：“我們無法等待功能越來越紊亂的國(guó)會(huì)履行職責(zé)。他們不做的事情，我來做。”

今年上半年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度僅為0.9%，而失業(yè)率高達(dá)9 .1%。奧巴馬9月8日提出總額4470億美元的就業(yè)法案，白宮稱該法案預(yù)計(jì)能創(chuàng)造190萬個(gè)就業(yè)崗位，拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2%。但在共和黨阻撓下，參議院未能通過這項(xiàng)法案，隨后國(guó)會(huì)又阻撓了從該法案中拆分出來的總額為350億美元的部分法案。