溫州樓市已成強弩之末？
【南方日報】
一葉落知天下秋。
活躍在神州大地的溫州炒樓團，一時間“后院失火”。
近期，關(guān)于溫州樓市開始崩盤的傳言盛行網(wǎng)絡(luò)，引起強烈關(guān)注。溫州是全國七個實行限購的三線城市之一，其樓市“崩盤”是政策威力所致還是以訛傳訛？對陸續(xù)“限購”的二三線城市，是否有風(fēng)向標(biāo)意義？更讓人矚目的是，在民間金融發(fā)達的溫州，樓市投資鏈條的崩斷是否會引發(fā)當(dāng)?shù)亟鹑谏鷳B(tài)的惡化？
溫州樓市和民間金融的冷暖，對于面臨類似問題的珠三角而言，是值得觀察的樣本和窗口。近期南方日報特派記者趕赴溫州調(diào)查樓市崩盤傳言的真相，并在后方聯(lián)動深究廣東各地今時今日樓市和金融鏈條之安危。
時勢聚焦
“樓市崩盤？開玩笑，溫州有錢人多的是，大不了囤著房子不動嘛。”溫州出租車司機姜師傅笑著說。這個來溫州七年的安徽人是個絕對的樓市“多頭”，盡管這里動輒數(shù)萬一平方米的房價他已經(jīng)無法承受。
8月17日，一篇《溫州樓市一夜入秋：滿城盡聞恐慌拋房降價聲》的報道讓溫州又一次成為了輿論關(guān)注的焦點。
如今恰逢國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)。這個細化規(guī)定使業(yè)界普遍認為，或有逾30個二三線城市將進入新增限購城市名單。中央此時的表態(tài)，也進一步改變了樓市中等待限購放寬的心理預(yù)期。
在這個微妙的時刻，炒房團大本營“崩盤”的傳聞也難免會引起外界的強烈關(guān)注。
“崩盤”依據(jù)不足，房源周轉(zhuǎn)變難
“樓市崩盤”的傳言，其實源自溫州當(dāng)?shù)啬澄幻襟w人在個人微博上的言論。某外地媒體據(jù)此赴溫州采訪報道，隨后以《溫州樓市一夜入秋：滿城盡聞降價聲》為題刊發(fā)報道并被廣泛轉(zhuǎn)載。
前文所述的媒體人8月13日在其微博上稱，一直以來，在溫州只要能夠拿到一手房就可以發(fā)財，但是近日一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，有一房東，剛拿到成功開盤的萬達廣場的房子，現(xiàn)在愿意在開發(fā)商優(yōu)惠價格的基礎(chǔ)上再減十萬出售。
就在當(dāng)天，又有人在“中華論壇”上發(fā)表了一篇題為《溫州樓市開始崩盤！》的帖子，亦注明援引自該媒體人。帖子中稱：“最近幾天《溫州都市報》上出現(xiàn)大量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓廣告，每天5個版，數(shù)千套房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓！”
“那個報道確實有點夸大。”溫州某報紙的地產(chǎn)部負責(zé)人表示，作為一個投機氛圍濃重的城市，溫州當(dāng)?shù)氐膱蠹埳系姆慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓廣告一直都不少，2009年樓市火爆時房產(chǎn)廣告比當(dāng)下更多。
另一位曾經(jīng)在《溫州都市報》工作的媒體人也表示，該報分類信息中“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的廣告從來都是那么多”。而記者也查閱對比了今年8月20日和去年同一天的《溫州都市報》的分類信息，發(fā)現(xiàn)兩天都是5個版，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)數(shù)量也相差不多。
在鹿城區(qū)江濱公園附近的凱林房產(chǎn)中介，負責(zé)人甚至表示，根本就沒有業(yè)主說要降價賣，“報紙上是在胡說。”
“崩盤和拋售潮目前肯定是沒有的。”溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)董事長葉維堅也認為，傳言的出現(xiàn)，主要是因為目前限購令和貨幣政策緊縮導(dǎo)致的成交低迷，一些手握很多房源的投資客由于資金鏈緊張或不看好未來樓市而選擇撤離，“但如果有‘潮’的話成交量會上來，而不是現(xiàn)在這樣的低迷狀態(tài)。”
記者從溫州天浩置業(yè)機構(gòu)獲得的一份數(shù)據(jù)顯示，從今年3月份開始，溫州主城區(qū)每個月的二手房成交量同比開始大幅下滑。相比五月和六月，七月份二手房成交下滑高達45.3%，有加速之勢。天浩置業(yè)市場總監(jiān)向洋表示，盡管交易量大幅下滑，但二手房價格下來的并不多，目前是“量跌價穩(wěn)”。
21世紀(jì)不動產(chǎn)溫州運營總監(jiān)黃慧華也表示，目前二手房拋盤現(xiàn)象不具有普遍性。“急賣的人也是有，主要是部分通過資金拆借來炒房的人”。但是因為房源轉(zhuǎn)手困難，部分二手房房東干脆轉(zhuǎn)售為租，“心態(tài)還比較穩(wěn)”。
小中介迎危機，開發(fā)商忙降價
不過，盡管不像“拋房潮”那么富有戲劇性，價格松動的跡象確實已經(jīng)出現(xiàn)。即便認為“崩盤”不存在的一方也不得不承認，溫州樓市的盛世已經(jīng)如強弩之末，顯現(xiàn)出疲態(tài)與隱憂。
“我有一個客戶就是因為急需資金賣掉了手頭一套小戶型。”21世紀(jì)不動產(chǎn)溫州區(qū)域分部運營專員李石睿說，這個客戶手里有好幾套房子，因為銀行貸款批不下來，決定先賣掉一套房子套現(xiàn)周轉(zhuǎn)。
溫州天浩置業(yè)總經(jīng)理陳鴻介紹，新來的房源報價上有些許的松動，現(xiàn)在的議價空間在5％到15％之間。原先被炒得比較厲害的溫州江濱路、新城一帶，如今價格也出現(xiàn)下調(diào)。如新城新田園小區(qū)，去年多層的價格是約3.5萬元/平方米，高層、小高層是4萬元/平方米，平均都下降了5000元/平方米左右。
葉維堅分析稱，溫州的樓市和外地不同，一直呈現(xiàn)“啞鈴型”結(jié)構(gòu)——高端和低端買家都很多，反而是中端客戶少。高端客熱衷買大戶型，前幾年樓市火熱的時候都出手了，限購令和70/90政策開始執(zhí)行后沒法再買，低端的則根本承擔(dān)不起現(xiàn)在價格，結(jié)果就是成交量下滑。
而持續(xù)低迷之下，中介的日子也不好過。昨日下午，記者看到湯家橋路上扎堆的十多家中介至少有1/3都關(guān)著門。有業(yè)內(nèi)人士稱者，溫州的3000多家大小房產(chǎn)中介，有近1/3倒閉或面臨倒閉，另有1/3的中介面臨人員的大量流失。近日報紙上的各類“急售”、“降價”信息，盡管不排除投資客資金緊張拋售房源，但更多還是中介的一種營銷手段。
“現(xiàn)在溫州樓市已經(jīng)進入買方市場。”葉維堅說，前幾年溫州始終面臨土地供應(yīng)不足的問題，一直都是賣方市場�，F(xiàn)在隨著供應(yīng)量上來，買方開始掌握話語權(quán)，“價格成了決定因素。”
相比剛剛開始松動的投資客，溫州的開發(fā)商顯然動作更快。今年前6個月，溫州市區(qū)只推出了3個商品住房項目，供應(yīng)總面積2.5萬平方米，銷售商品住房3.97萬平方米，同比（較去年同期）分別減少88.9%、89.38%。與此同時，今年上半年出讓的19個地塊中有14個流標(biāo)，占比高達74%。
而除了減少推盤量和不再追逐高價土地，開發(fā)商也普遍使出打折大法。日前開盤的大型項目萬達商業(yè)廣場，對于開盤當(dāng)日一次性付款的客戶價格優(yōu)惠8%，購買整層的客戶實行8.8折優(yōu)惠。此外，匯嘉大樓、龍灣萬鑫錦園、龍灣明珠城B地塊等商業(yè)項目也都紛紛推出不同程度的打折優(yōu)惠活動，匯嘉大樓最大降幅甚至達到了26%。一些先前開盤后發(fā)現(xiàn)不好賣的樓盤也紛紛回爐，打折再次推出。
■觀點
民間信貸安全受威脅
“一手房出現(xiàn)兩個極端：價格合適的房子被搶一空；定價過高的，則需要大幅度降價促銷。”溫州天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠表示，溫州的樓盤，不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都開始進入打折促銷周期，但溫州人并不差錢，看重的仍是投資前景。
事實上，即便是眼下的糟糕市況，溫州投資客的購買力仍不容小覷。中海地產(chǎn)杭州公司營銷部助理經(jīng)理陸陽告訴記者，最近杭州的開發(fā)商已經(jīng)紛紛降價開盤，但新盤降幅10%左右仍不好賣。他注意到，在6-7月開盤的項目中，經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)溫州人的身影。“還是瞄準(zhǔn)高性價比和地段好的項目。”
“現(xiàn)在溫州部分區(qū)域的租價比只有1%左右，個別小區(qū)還不到1%，已明顯偏離了正常水平。”石海均表示，用租賃收益與房屋總價格得出的比例數(shù)值，能部分反映出一個城市樓市的健康狀況，并能反映出樓市發(fā)展的趨勢。
據(jù)葉維堅介紹，從2002年至今，溫州房價一路上揚，尤其是2007年、2009年房價漲幅高達50%以上，溫州市區(qū)的每平米均價從2007年的9000元左右開始，之后幾年分別達到1.5萬元、2.3萬元、2.5萬元和今年上半年的2.8萬元。
相比迅速躥升的房價，租金則基本保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。這使得溫州的房子租價比下降，投資風(fēng)險明顯升高。這種背景下，更為謹(jǐn)慎的投資者被擠出，選擇在溫州買房的投資者慢慢變成熱衷短炒的“投機客”。這些投資者風(fēng)險喜好明顯，一年數(shù)萬元的租金難以滿足其胃口，有些甚至干脆懶得放租，只等短炒賺大錢。在溫州高端盤密集的江濱路一帶，可以發(fā)現(xiàn)大量的江景房亮燈率不到1/3甚至1/5。
而一向善于以小博大的溫州人，炒房的資金往往并不全是自有資本。中國人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問卷調(diào)查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲戶占到24.5%，從2009年調(diào)查開始以來首次超越“房地產(chǎn)投資”躍居首位。選擇“房地產(chǎn)投資”的儲戶占比下滑至15.25%。民間借貸首次超越房地產(chǎn)投資，成為溫州人的投資首選。
然而，“民間借貸”與“房地產(chǎn)投資”之間，并不是一個簡單的爭搶民間資本的關(guān)系，它們經(jīng)常相互交錯。
中國人民銀行溫州市中心支行7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，今年上半年，溫州的民間借貸總額已升至1100億元，較去年同期增加300億元，且年息處于24%左右的階段性高位�！秷蟾妗贩Q，截至《報告》發(fā)布，這些資金中的20%左右，又會通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資、集資炒房等進入到“房地產(chǎn)投資”。
調(diào)查顯示，溫州有89%的家庭、個人和59.67%的企業(yè)參與民間借貸。顯然，一旦房地產(chǎn)市場面臨波動，此次“崩盤”傳言中所報道的個案或許將演變成為更大的麻煩。
專題撰文:南方日報記者 牛思遠
專題策劃：郭亦樂 姜玉龍 統(tǒng)籌：賈肖明
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